Ограничительные меры в связи с пандемией внесли существенные изменения в деятельность квартирных товариществ. Многие выжидали, что действующий запрет на общие собрания к июню отменят и можно будет, собрать квартирособственников в одном помещении на обычное собрание, чтобы утвердить годовой отчёт и план хозяйственной деятельности. Но сейчас ясно, что правило 2+2 придётся соблюдать ещё долго. Для соблюдения правила при организации обычного собрания КТ пришлось бы расставлять собственников большого многоквартирного дома на площади размером с футбольное поле, обеспечивать масками, ручками для регистрации или перчатками, а информацию кричать в мегафон. А как же товариществу принимать решения? Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает для товариществ принятие решений без созыва собрания, то есть процедуру письменного голосования. Этой весной многие КТ уже применили процедуру практике, так что можно подвести некоторые итоги и извлечь некоторые уроки.

Итоги письменного голосования

Подавляющее большинство квартирных товариществ, которые в связи с обстоятельствами впервые принимали этой весной решения путём письменного голосования, заявили, что хотели бы и в дальнейшем применять этот способ в своём доме. Руководители товариществ отметили, что процедура позволяет привлечь к участию большинство квартирособственников дома. Многие ведь годами не посещают собрания и не принимают участие в принятии решений. Некоторые – по причине занятости на работе, а большинство – по причине неадекватного поведения соседей на собраниях КТ. Кроме того, руководители КТ отметили, была нивелирована проблема скандалов и потрёпанных на собраниях нервов.

В этот раз каждый квартирособственник, получив пакет хозяйственных документов товарищества, мог спокойно разобраться в них, сложить на калькуляторе цифры отчёта и хозяйственного плана, дополнительно уточнить информацию у правления и сделать выводы и проставить своё волеизъявление на листе голосования, написать особое мнение. На обычном собрании КТ о таком можно не мечтать, там всегда кто-то кричит, создавая нервную обстановку, вопросы задавать некогда, а ответы не слышно. Так что и собственники, в основном, остались довольны письменной процедурой.

Но в каждом доме есть категория «борцов с кем угодно». Вот они-то остались недовольны письменным голосованием, узрели в этом злые намерения правления, требовали провести обычное собрание несмотря ни на что. Вероятно, причина недовольства этих персонажей кроется в том, что они не смогли в этот раз выступить перед публикой со своими обличениями.

Документы для голосования

Несмотря на некоторые опасения руководителей КТ, процедура письменного голосования прошла успешно и в обычных (60 квартир) домах и в домах с количеством квартир до 200 и более. В голосовании приняли участие от 60 до 80% собственников. Главные составляющие успеха – это качественно составленная документация для процедуры голосования и хорошо организованная обратная связь с квартирособственниками. Правление должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. Если принимается решение об утверждении годового отчёта и плана хозяйственной деятельности, то указанные документы должны быть отосланы по всем известным правлению электронным адресам квартирособственников, другим же должно быть по желанию обеспечено ознакомление с документами на бумажном носителе или на домашней страничке товарищества в Интернете.

Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно известить правление о своей точке зрения в отношении проекта решения. Волеизъявление отмечается значком по каждому вопросу проекта решения в графе «за» или «против» в бюллетене голосования, высланном квартирособственнику на бумажном носителе или файлом. Волеизъявление должно быть подписано, ручкой или дигитальной подписью. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, о решениях надо проинформировать всех квартирособственников дома.

Уроки письменного голосования

В ходе проведения процедуры письменного голосования выяснились следующие слабые места, которые прямо и косвенно могут создавать в товариществе проблемы:
• Неумение бухгалтера составить правильный годовой отчёт (баланс) товарищества и отчёт по доходам/расходам в соответствии с Законом о бухгалтерском учёте. В таких балансах можно обнаружить прибыль или убыток (положено результат деятельности КТ обозначать как доход, а отрицательный результат оставлять в балансе как расходы будущих периодов. Ремонтный фонд товарищества не учитывается отдельно в обязательствах товарищества по ремонтам, а смешивается в кучу с нетто имуществом, у кого-то осталась строка паевой капитал (с 2018 года у КТ резервный капитал).
• Неумение правления составить простой и понятный бюджет/план хозяйственной деятельности товарищества с перечнем наименований мероприятий по обслуживанию, управлению и ремонту дома и предполагаемых сумм для финансирования этих расходов (что в итоге должно обосновать тарифы сборов на обслуживание и в ремонтный фонд). Не выполняется требование включения в план обзора состояния дома. На самом деле только единичные КТ имеют строительно-техническую экспертизу состояния многоквартирного дома, на основании которого можно запланировать действительно необходимые работы.

Всё вышеперечисленное порождает недоверие собственников к правлению и обвинения на собраниях. А ведь председатель отдувается из-за недотёпы-бухгалтера, потому что не может назвать сумму/размер ремонтного фонда и объяснить собственникам, почему в результате деятельности товарищества возник убыток (большинство неправильно считает, что если убыток, то это, значит деньги своровали). Правления КТ, которые привлекали для письменного голосования специалиста смогли в этот раз своевременно провести работу над ошибками в бухгалтерском отчёте и получить качественно составленный план хозяйственной деятельности. Некоторые признались, что впервые сами стали понимать какие, где и зачем стоят цифры и ответить на вопросы собственников.

Марина Сухнёва
юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права

 опубликовано в газете МК Эстония 20 мая 2020 года