Печать

Жилищная политика является одним из важных направлений "Плана развития Таллинна 2009–2027", утвержденного в 2008 году. Приоритетными направлениями жилищной политики были вновь заявлены доступное жилье для всех жителей Таллинна, строительство муниципального жилья, сдаваемого в аренду и поддержка реновации старого жилого фонда.

Из всех этих направлений самым "мертвым" оказался лозунг доступного жилья для населения через развитие предпринимательства. Приобретение жилья для большинства семей остается недоступным из-за несоответствия их низких доходов и высокой стоимости жилья на рынке. Последняя перепись населения лишь подтвердила известный факт – только 5% экономически активного населения способны заниматься предпринимательством, остальные являются работниками по найму, и 80% вновь созданных предприятий банкротятся в течение трех первых лет существования. Очевидно также, что увеличение удельного веса муниципального жилого фонда до 7,5% не решит проблемы обеспечения арендованным жильем всех нуждающихся.

Основные риски для Таллинна

В проекте развития Таллинна 2013-2020 фактически подтверждается, что риски для развития города остались на уровне 2008 года. Население столицы продолжает быстро стареть, процесс потери трудоспособного населения и молодежи, отъезжающего за границу или в пригороды Таллинна остановить не удалось. За 10 последних лет населенные пункты вокруг столицы пополнили более 20 тысяч бывших таллиннцев. При этом практически не работает присущий для других столичных городов механизм пополнения населения из соседних регионов, потому что молодежь из других регионов Эстонии охотнее переезжает не в столицу, а за границу, где установилось благоприятное соотношение величины заработка и арендной платы.

Дороговизна арендованного жилья вызвана его дефицитом, который образовался вследствие тотальной приватизации, в собственности находится до 96% жилого фонда. В развитых странах доля съемного жилья составляет от 30 до 55%, молодые люди, как правило, снимают жилье недалеко от работы, а люди постарше и пенсионеры предпочитают спокойно жить в пригородах. У нас же все наоборот: пенсионеры, а это 30% населения  живут в 3-х комнатных городских квартирах, едва справляясь с коммунальными платежами, а молодежь уезжает из Таллинна. Такая миграция создает городу финансовые риски: с одной стороны, снижаются поступления  подоходного налога, за счет которого финансируется городской бюджет, а с другой стороны – увеличиваются социальные расходы города.

Несмотря на убыль населения потребность Таллинна в новом жилье очень велика. На одного человека приходится в два раза меньше жилой площади, чем в развитых европейских странах. У 4% таллинцев (данные 2008 года) не было своего жилья, кризис увеличил эти цифры как минимум  вдвое за счет жертв ипотечных кредитов. Еще 16% семей живут в неудовлетворительных условиях, еще около 15% от населения Таллинна – это постоянные жители, которые работают в столице, но живут на съемных квартирах (в Таллинне сдается около 50 тысяч помещений). Не будет большой ошибкой утверждать, что каждая молодая семья мечтает купить жилье в новостройке, а не в  старом жилом фонде с его проблемами реновации и  нескончаемыми проблемами внутри квартирных товариществ.

Однако нового жилья в столице строится не более 0,6% от существующего жилого фонда в год, а в идеале должно быть 5% в год. В настоящее время Таллинн предлагает инвесторам девять участков для строительства многоквартирных и семейных домов, где можно построить до 400 тысяч кв. метров жилья (то есть половину от того, что построено в столице с 2000 года), но застройщики-предприниматели не хотят рисковать, зная ограниченные возможности населения.

Кооперативный мотор

Строительство кооперативного жилья могло бы стать одним из решений для снижения рисков развития города в пополнении населения и получении налоговых доходов. Во-первых, кооперативное жилье – это реальный стимул для тех, кто уже давно работает в столице, регистрировать свое место жительства в Таллинне, если регистрация будет условием для получения места в столичном кооперативе. Во-вторых, кооперативное строительство – это реальные рабочие места в строительстве, а также оживление других секторов промышленности и потребительского спроса. Все это означает увеличение численности трудоспособного населения и налоги городу. В-третьих, многоквартирный жилищный кооператив – это источник увеличения количества съемного жилья для привлечения трудоспособного населения из регионов в столицу.

Наконец, именно кооперативное строительство делает жилье доступным для людей с разным уровнем доходов. Сегодня покупатель ипотечной квартиры платит за жилье втридорога, себестоимость квартиры в рыночной цене квадратного метра составляет 1/3 часть, еще 1/3 – это прибыль застройщика и, 1/3 – это сумма интрессов банка за кредит. Исключение посредников и спекулянтов из процесса строительства должно снизить стоимость квадратных метров, исключение банковского кредита для приобретения жилья перестанет плодить ипотечных рабов. Не случайно Международное кооперативное движение, считает, что кооперация станет самой быстрорастущей моделью предпринимательства, потому что кооперация нацелена на  удовлетворение человеческих потребностей, а не жадности.

История и реальность

В книге ICA Housing/CECODHAS не представлено никакой информации об истории строительства кооперативного жилья в Эстонии. Как будто ее вовсе не было. Между тем, после 1920 года, когда многие эстонцы вернулись из России на родину, возник дефицит жилья и при поддержке государства начался первый бум строительства кооперативных домов, особенно в Таллинне. Квартирные товарищества, построенные в 20-х годах прошлого века, на самом деле были жилищными кооперативами.

Второй бум строительства кооперативного жилья в Эстонии пришелся на 1960-1980-е годы. Вступавшие в кооперативы граждане строили жилье за свой счет, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы. Будущие жильцы могли принимать личное участие в строительстве. Стоимость квадратного метра кооперативного жилья составляла примерно 60% от средней месячной зарплаты. Формирование, руководство и контроль за деятельностью жилищных кооперативов осуществляли местные Советы народных депутатов. В 1961 году первые кооперативные дома в Таллинне были построены в Мустамяе, а к 1995 году в Таллинне было построено более 600 тысяч квадратных метров кооперативного жилья, что составляло 14% от всего жилого фонда столицы.
 
Сегодня в Эстонии осталось около 40 жилищных кооперативов, а в Таллинне их можно пересчитать на пальцах одной руки. Радикальная жилищная политика приватизации жилья в Эстонии практически уничтожила кооперативное движение. Уже в 1991 году были свернуты все государственные программы помощи кооперативному строительству. Возможности кооперативного строительства или поддержки его со стороны государства даже не рассматриваются. Таллиннского жилищного фонда сегодня не существует, по логике политики доступного жилья через развитие предпринимательства в 2009 году жилищный фонд столицы был объединен фондом развития предпринимательства.

Между тем для развития жилищной кооперации сегодня не хватает только финансовой поддержки государства или местного самоуправления, ведь законодательное обеспечение строительства и управления кооперативным жильем имеется. Для финансирования кооперативного строительства  тоже можно создать фонд или банк по аналогии с практикой других стран. Тогда кооперативное товарищество сможет построить дом за счет государственного кредитования и членских взносов своих членов. Взносы (по старому – паи) за квартиру члены кооператива будут выплачивать товариществу в течение 10-20 лет. Если член кооператива столкнется с экономическими трудностями, он сможет продать свое членство. В этом случае человек оставляет квартиру, но уходит без рабской долговой зависимости перед банком и с деньгами, вырученными от продажи членства.